В Имеретинской низменности возле Олимпийского парка и трассы Формула-1 в Сочи строится отель стоимостью 2 млрд долларов. Его принципиальное отличие от других гостиничных проектов олимпийской столицы в том, что на фасаде здания будут установлены солнечные модули электрогенерации, а для продвижения отеля на рынок планируется использовать новую для России схему Sale and Leaseback.
Для теплоизоляции фасадов здания применены негорючие материалы фасада. Двенадцатиэтажный апарт-отель "Русские Сезоны" возводится на участке около 1,7 га, общей площадью 35 000 м2. Гостям будет предложено 208 комфортабельных номеров, роскошный ресторан русской кухни под стеклянной крышей, просторный кинозал и ультрасовременный спа-центр. Для деловых встреч в отеле предусмотрено 3 конференц-зала различного формата и бизнес-центр. "Русские Сезоны" идеальны как для посещения Олимпийских игр, деловой поездки, так и просто отдыха на юге. Авторы проекта: ООО "Архитекторы Кулиш и Липатов". Проект реализует компания "Севстройинвест".
К началу Олимпиады за счёт строительства новых отелей и реконструкции существующих в Сочи должно появиться свыше 40 тысяч гостиничных номеров высокого качества. Во время самих Игр загруженность отельных мощностей будет обеспечена притоком туристов, но успешная постолимпийская жизнь гостиниц во многом зависит от профессионального управления, маркетинга и привлекательного позиционирования туристических возможностей Сочи. Концепция одного из новых отелей подразумевает возможность покупки гостиничного номера с последующей передачей его в управление с целью получения доходов. Сделка даёт продавцу возможность получить деньги за свою собственность и в то же время продолжать ею распоряжаться. Такая практика широко распространена за рубежом. Как полагают инициаторы проекта четырёхзвёздной гостиницы «Русские сезоны», подобный подход ускорит возврат инвестиций. Имиджевым преимуществом будущего отеля станут панели солнечной электрогенерации.
Апартаменты на продажу
Апарт-отель «Русские сезоны» будет располагать фондом в 400 номеров площадью от 44 до 250 кв. м и соответствовать стандартам пятизвёздной гостиницы, заявляют инициаторы проекта. Номерной фонд гостиницы будет рассчитан на «искушённого и требовательного к сервису потребителя, но при этом считающего деньги». Объект общей площадью 35 тысяч кв. м возводится на участке 1,7 гектара неподалёку от Олимпийского парка. Строительство гостиницы началось год назад; в октябре планируется набор персонала, а первых гостей отель примет в апреле следующего года. Проект реализует компания «Севстройинвест», уже поучаствовавшая в строительстве ряда олимпийских объектов. Сроки окупаемости гостиницы — не менее 20 лет.
«Эта концепция называется Sale and Leaseback, — рассказывает о концепции апарт-отеля руководитель проекта Владимир Масютин. — Вы можете купить гостиничный номер так же, как квартиру, и передать его обратно в управление отелю с целью получения прибыли. Уровень дохода будет значительно выше, чем если бы собственник вложил деньги в квартиру в жилом доме. Концепция является новой для Черноморского побережья и для России в целом, хотя за границей она действует более 20 лет; по такой схеме успешно работают такие бренды, как Hyatt, Marriott, Four Seasons, Ritz Carlton, Hilton и другие». На время проведения Олимпийских игр «Русские сезоны» будут обслуживать оргкомитет «Сочи-2014», но по их окончании две трети номерного фонда отеля инициаторы проекта намерены реализовать по схеме Sale and Leaseback.
Энергия солнца
Установку на фасаде «Русских сезонов» солнечных модулей электрогенерации можно рассматривать не столько как оптимизацию энергоснабжения объекта, сколько как имиджевое конкурентное преимущество — в свете олимпстроевских «зелёных» практик созвучное позиционирование гостиницы станет подспорьем в привлечении клиентов. Генерирующий комплекс мощностью 32 кВт и площадью 354 кв. м, состоящий из 255 модулей по 125 Вт каждый, при стоимости порядка 9 млн рублей будет покрывать всего лишь 1% от объёма энергопотребления гостиницы. Срок службы установки — 25 лет, утверждает поставщик модулей компания «Хевел» (совместное предприятие ГК «Роснано» и группы «Ренова»). При этом о её окупаемости, похоже, речи не идёт — для возможного получения экономической выгоды слишком мала доля «альтернативного» энергозамещения и высока стоимость установки. С похожими решениями «Хевел» также участвует в двух олимпийских проектах и в строительстве вокзалов Гудермеса и Грозного, финансируемого РЖД; объектов частной коммерческой недвижимости с применением таких энергорешений на Юге пока нет.
Инициаторы сочинского проекта планируют провести сертификацию отеля по международным стандартам экологии и энергоэффективности BREEAM и LEED — архитектура здания и установка солнечных батарей подчинены требованиям энергосбережения, а стоки будут глубоко перерабатываться локальными очистными сооружениями. Для сочинских объектов «зелёные» стандарты — привлекательный, но дорогостоящий тренд: строительство объектов по таким нормам обходится существенно дороже. К примеру, ряд объектов Олимпстроя возводятся под стандарты BREEAM, тогда как для частных инвесторов это пока остаётся роскошью.
Олимпийская привлекательность
Имеретинская низменность когда-то имела статус особо охраняемой природной зоны, а в советский период была мало застроена в силу сейсмоопасности и сложности ландшафта. Привлекательной территорией для девелопмента гостиничной недвижимости эта местность стала из-за Олимпиады. Если бы не проведение в Сочи Игр, то ни один отельный проект в высоком сегменте не был бы здесь реализован до 2014 года, убеждён генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group Илья Володько. «Помимо мирового финансового кризиса, это обусловлено объективными рыночными факторами: ярко выраженная сезонность курортного бизнеса в Сочи не позволяет гостиничным проектам окупаться в приемлемые сроки, — полагает г-н Володько. — Для оценки инвестиционной привлекательности проектов нужно чёткое понимание перспектив развития Сочи после проведения Игр».
Вектор этого развития во многом зависит от стратегии муниципальных и региональных властей. Однако сегодня весь административный ресурс направлен на подготовку к самим Играм, а не на определение чётких ориентиров дальнейшего развития. В результате все инвестиционные проекты, предполагающие строительство гостиниц на территории Имеретинской низменности, реализуются на принципах «социальной ответственности» бизнеса, экономическая эффективность при этом вторична, полагает Илья Володько.
«Я сильно сомневаюсь в том, что все гостиничные объекты, которые сейчас уже действуют и строятся к Олимпиаде, будут востребованы после её проведения, — соглашается Елена Папиж, эксперт государственной системы классификации объектов туриндустрии компании “Аситер”. — Основная проблема — это создание конкурентоспособного турпродукта. Бытует мнение, что за те же деньги, которые нужны для нормального трёхдневного отдыха в Сочи, люди на неделю летают в Египет и Турцию в пятизвёздные гостиницы, где “всё включено”, вода чище, солнце теплее и сервис на более высоком уровне». По мнению г-жи Папиж, пути решения проблемы — «из разряда фантастики, утопичны и практически неосуществимы»: это пересмотр системы налогообложения, который повлечёт легализацию объектов гостиничной недвижимости, облегчит налоговое бремя и позволит снизить цены на услуги средств размещения; программы поддержки малого бизнеса (в том числе гостиничного); программы по стандартизации и национальной классификации объектов туриндустрии, направленные не на вымогательство денег у собственников, а на приведение этих объектов в соответствие с требованиями международных и национальных стандартов, а также программы подготовки кадров специально для индустрии гостеприимства. Кадры — одна из серьёзнейших «олимпийских» проблем, однако внятных предложений по её решению пока не существует.
Постолимпийские перспективы: вся надежда на власть
По подсчётам MACON Realty Group, рынок гостиничной недвижимости Сочи окажется сбалансированным в том случае, если ежегодный рост турпотока в течение не менее пяти лет после проведения Олимпиады будет превышать 20%. Для поддержания столь высоких темпов роста необходимо генерировать новые проекты событийного туризма. Проведение в Сочи таких крупных мероприятий, как Чемпионат мира по футболу 2018 года и соревнования «Формулы 1», наверняка позитивно скажутся на перспективах рынка. Однако необходимы меры, направленные на превращение Сочи в крупнейший региональный центр событийного развлекательного и делового туризма, зоной влияния которого должны быть прежде всего Россия и страны СНГ. «Пожалуй, ещё одним обязательным условием окупаемости гостиничных проектов стала бы организация после 2014 года в Нижнеимеретинской низменности игорной зоны, — рассуждает Илья Володько. — Это может произойти, если будет подписано постановление правительства о включении низменности в состав игорной зоны “Азов-Сити”».
Идею о необходимости развития событийного и делового туризма в Сочи поддерживает и Евгений Бромберг, председатель совета директоров компании Undersun, управляющей сетью отелей на Черноморском побережье. По его мнению, создание дополнительных турпотоков зависит от федеральных и местных властей — необходима реальная программа поддержки и развития региона как туристической дестинации; а в период олимпийской стройки Сочи скорее потерял туристов, чем приобрёл их — наблюдается явный спад турпотока. «Эксперты рассматривают сценарий, при котором, с учётом ввода большого количества качественного номерного фонда, упадут цены, в связи с чем регион станет более привлекательным для туристов, — говорит г-н Бромберг. — С точки зрения туриста — видимо, да, а с точки зрения экономической привлекательности данного бизнеса — конечно же, нет. Гостиницы будут “стонать” и “рвать” клиента. Каждая гостиница по отдельности не сможет формировать привлекательность региона сверх имеющегося культурного, рекреационного и делового фона». Как отмечает Евгений Бромберг, олимпийский период в масштабе операционного года не даст высоких результатов — отрезок короткий, а гостиничные тарифы Олимпийского комитета достаточно разумны, и о существенных прибылях вряд ли придётся говорить.
Важную роль в привлечении туристов властям отводит и Сергей Колесников, гендиректор управляющей компании «ГОСТ Отель Менеджмент», отмечая, что развитие событийного туризма поможет загрузить созданную инфраструктуру, а концепция апарт-отелей, включая схему Sale and Leaseback, — это разумное решение при текущей рыночной ситуации. Однако Евгений Бромберг полагает, что большая часть апартаментов, построенных к продаже, проданы не будут, подчёркивая, что рынок сверхнасыщен и с такими объёмами предложения без помощи извне ему не справиться.
Похожий формат управления площадями объектов размещения существует сравнительно давно — раньше апартаменты на Юге передавались в управление не гостиничным сетям, а «добрым соседям», которые могли присматривать за недвижимостью, сдавать её, зарабатывать на ней и даже иногда позволяли зарабатывать собственнику, отмечает Елена Папиж. «В Москве и в Ростове-на-Дону существует практика, когда номера и даже целые этажи крупных отелей принадлежат разным собственникам, но при этом управляются одной компанией и в совокупности образуют единый комплекс, предоставляющий услуги проживания, — продолжает г-жа Папиж. — Если теперь этим будут заниматься профессионалы гостиничного бизнеса в Большом Сочи, то, несомненно, это окажется выгодно обеим сторонам».
Илья Володько полагает, что существование формата Sale and Leaseback предполагает круглогодичное наличие стабильного и значительного туристического потока. Однако такой поток существует лишь на немногих крупнейших мировых курортах, вроде французского Лазурного Берега или американского Майами. «Вопреки расхожему мнению, данный сегмент и за рубежом развит относительно слабо, — продолжает г-н Володько. — В России интерес к формату Sale and Leaseback может вырасти на некоторое время, но лишь до момента, когда потенциальным инвесторам станет очевидна низкая эффективность данных вложений. Фундаментальных предпосылок для развития этого сегмента в Сочи нет».
Для теплоизоляции фасадов здания применены негорючие материалы фасада. Двенадцатиэтажный апарт-отель "Русские Сезоны" возводится на участке около 1,7 га, общей площадью 35 000 м2. Гостям будет предложено 208 комфортабельных номеров, роскошный ресторан русской кухни под стеклянной крышей, просторный кинозал и ультрасовременный спа-центр. Для деловых встреч в отеле предусмотрено 3 конференц-зала различного формата и бизнес-центр. "Русские Сезоны" идеальны как для посещения Олимпийских игр, деловой поездки, так и просто отдыха на юге. Авторы проекта: ООО "Архитекторы Кулиш и Липатов". Проект реализует компания "Севстройинвест".
К началу Олимпиады за счёт строительства новых отелей и реконструкции существующих в Сочи должно появиться свыше 40 тысяч гостиничных номеров высокого качества. Во время самих Игр загруженность отельных мощностей будет обеспечена притоком туристов, но успешная постолимпийская жизнь гостиниц во многом зависит от профессионального управления, маркетинга и привлекательного позиционирования туристических возможностей Сочи. Концепция одного из новых отелей подразумевает возможность покупки гостиничного номера с последующей передачей его в управление с целью получения доходов. Сделка даёт продавцу возможность получить деньги за свою собственность и в то же время продолжать ею распоряжаться. Такая практика широко распространена за рубежом. Как полагают инициаторы проекта четырёхзвёздной гостиницы «Русские сезоны», подобный подход ускорит возврат инвестиций. Имиджевым преимуществом будущего отеля станут панели солнечной электрогенерации.
Апартаменты на продажу
Апарт-отель «Русские сезоны» будет располагать фондом в 400 номеров площадью от 44 до 250 кв. м и соответствовать стандартам пятизвёздной гостиницы, заявляют инициаторы проекта. Номерной фонд гостиницы будет рассчитан на «искушённого и требовательного к сервису потребителя, но при этом считающего деньги». Объект общей площадью 35 тысяч кв. м возводится на участке 1,7 гектара неподалёку от Олимпийского парка. Строительство гостиницы началось год назад; в октябре планируется набор персонала, а первых гостей отель примет в апреле следующего года. Проект реализует компания «Севстройинвест», уже поучаствовавшая в строительстве ряда олимпийских объектов. Сроки окупаемости гостиницы — не менее 20 лет.
«Эта концепция называется Sale and Leaseback, — рассказывает о концепции апарт-отеля руководитель проекта Владимир Масютин. — Вы можете купить гостиничный номер так же, как квартиру, и передать его обратно в управление отелю с целью получения прибыли. Уровень дохода будет значительно выше, чем если бы собственник вложил деньги в квартиру в жилом доме. Концепция является новой для Черноморского побережья и для России в целом, хотя за границей она действует более 20 лет; по такой схеме успешно работают такие бренды, как Hyatt, Marriott, Four Seasons, Ritz Carlton, Hilton и другие». На время проведения Олимпийских игр «Русские сезоны» будут обслуживать оргкомитет «Сочи-2014», но по их окончании две трети номерного фонда отеля инициаторы проекта намерены реализовать по схеме Sale and Leaseback.
Энергия солнца
Установку на фасаде «Русских сезонов» солнечных модулей электрогенерации можно рассматривать не столько как оптимизацию энергоснабжения объекта, сколько как имиджевое конкурентное преимущество — в свете олимпстроевских «зелёных» практик созвучное позиционирование гостиницы станет подспорьем в привлечении клиентов. Генерирующий комплекс мощностью 32 кВт и площадью 354 кв. м, состоящий из 255 модулей по 125 Вт каждый, при стоимости порядка 9 млн рублей будет покрывать всего лишь 1% от объёма энергопотребления гостиницы. Срок службы установки — 25 лет, утверждает поставщик модулей компания «Хевел» (совместное предприятие ГК «Роснано» и группы «Ренова»). При этом о её окупаемости, похоже, речи не идёт — для возможного получения экономической выгоды слишком мала доля «альтернативного» энергозамещения и высока стоимость установки. С похожими решениями «Хевел» также участвует в двух олимпийских проектах и в строительстве вокзалов Гудермеса и Грозного, финансируемого РЖД; объектов частной коммерческой недвижимости с применением таких энергорешений на Юге пока нет.
Инициаторы сочинского проекта планируют провести сертификацию отеля по международным стандартам экологии и энергоэффективности BREEAM и LEED — архитектура здания и установка солнечных батарей подчинены требованиям энергосбережения, а стоки будут глубоко перерабатываться локальными очистными сооружениями. Для сочинских объектов «зелёные» стандарты — привлекательный, но дорогостоящий тренд: строительство объектов по таким нормам обходится существенно дороже. К примеру, ряд объектов Олимпстроя возводятся под стандарты BREEAM, тогда как для частных инвесторов это пока остаётся роскошью.
Олимпийская привлекательность
Имеретинская низменность когда-то имела статус особо охраняемой природной зоны, а в советский период была мало застроена в силу сейсмоопасности и сложности ландшафта. Привлекательной территорией для девелопмента гостиничной недвижимости эта местность стала из-за Олимпиады. Если бы не проведение в Сочи Игр, то ни один отельный проект в высоком сегменте не был бы здесь реализован до 2014 года, убеждён генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group Илья Володько. «Помимо мирового финансового кризиса, это обусловлено объективными рыночными факторами: ярко выраженная сезонность курортного бизнеса в Сочи не позволяет гостиничным проектам окупаться в приемлемые сроки, — полагает г-н Володько. — Для оценки инвестиционной привлекательности проектов нужно чёткое понимание перспектив развития Сочи после проведения Игр».
Вектор этого развития во многом зависит от стратегии муниципальных и региональных властей. Однако сегодня весь административный ресурс направлен на подготовку к самим Играм, а не на определение чётких ориентиров дальнейшего развития. В результате все инвестиционные проекты, предполагающие строительство гостиниц на территории Имеретинской низменности, реализуются на принципах «социальной ответственности» бизнеса, экономическая эффективность при этом вторична, полагает Илья Володько.
«Я сильно сомневаюсь в том, что все гостиничные объекты, которые сейчас уже действуют и строятся к Олимпиаде, будут востребованы после её проведения, — соглашается Елена Папиж, эксперт государственной системы классификации объектов туриндустрии компании “Аситер”. — Основная проблема — это создание конкурентоспособного турпродукта. Бытует мнение, что за те же деньги, которые нужны для нормального трёхдневного отдыха в Сочи, люди на неделю летают в Египет и Турцию в пятизвёздные гостиницы, где “всё включено”, вода чище, солнце теплее и сервис на более высоком уровне». По мнению г-жи Папиж, пути решения проблемы — «из разряда фантастики, утопичны и практически неосуществимы»: это пересмотр системы налогообложения, который повлечёт легализацию объектов гостиничной недвижимости, облегчит налоговое бремя и позволит снизить цены на услуги средств размещения; программы поддержки малого бизнеса (в том числе гостиничного); программы по стандартизации и национальной классификации объектов туриндустрии, направленные не на вымогательство денег у собственников, а на приведение этих объектов в соответствие с требованиями международных и национальных стандартов, а также программы подготовки кадров специально для индустрии гостеприимства. Кадры — одна из серьёзнейших «олимпийских» проблем, однако внятных предложений по её решению пока не существует.
Постолимпийские перспективы: вся надежда на власть
По подсчётам MACON Realty Group, рынок гостиничной недвижимости Сочи окажется сбалансированным в том случае, если ежегодный рост турпотока в течение не менее пяти лет после проведения Олимпиады будет превышать 20%. Для поддержания столь высоких темпов роста необходимо генерировать новые проекты событийного туризма. Проведение в Сочи таких крупных мероприятий, как Чемпионат мира по футболу 2018 года и соревнования «Формулы 1», наверняка позитивно скажутся на перспективах рынка. Однако необходимы меры, направленные на превращение Сочи в крупнейший региональный центр событийного развлекательного и делового туризма, зоной влияния которого должны быть прежде всего Россия и страны СНГ. «Пожалуй, ещё одним обязательным условием окупаемости гостиничных проектов стала бы организация после 2014 года в Нижнеимеретинской низменности игорной зоны, — рассуждает Илья Володько. — Это может произойти, если будет подписано постановление правительства о включении низменности в состав игорной зоны “Азов-Сити”».
Идею о необходимости развития событийного и делового туризма в Сочи поддерживает и Евгений Бромберг, председатель совета директоров компании Undersun, управляющей сетью отелей на Черноморском побережье. По его мнению, создание дополнительных турпотоков зависит от федеральных и местных властей — необходима реальная программа поддержки и развития региона как туристической дестинации; а в период олимпийской стройки Сочи скорее потерял туристов, чем приобрёл их — наблюдается явный спад турпотока. «Эксперты рассматривают сценарий, при котором, с учётом ввода большого количества качественного номерного фонда, упадут цены, в связи с чем регион станет более привлекательным для туристов, — говорит г-н Бромберг. — С точки зрения туриста — видимо, да, а с точки зрения экономической привлекательности данного бизнеса — конечно же, нет. Гостиницы будут “стонать” и “рвать” клиента. Каждая гостиница по отдельности не сможет формировать привлекательность региона сверх имеющегося культурного, рекреационного и делового фона». Как отмечает Евгений Бромберг, олимпийский период в масштабе операционного года не даст высоких результатов — отрезок короткий, а гостиничные тарифы Олимпийского комитета достаточно разумны, и о существенных прибылях вряд ли придётся говорить.
Важную роль в привлечении туристов властям отводит и Сергей Колесников, гендиректор управляющей компании «ГОСТ Отель Менеджмент», отмечая, что развитие событийного туризма поможет загрузить созданную инфраструктуру, а концепция апарт-отелей, включая схему Sale and Leaseback, — это разумное решение при текущей рыночной ситуации. Однако Евгений Бромберг полагает, что большая часть апартаментов, построенных к продаже, проданы не будут, подчёркивая, что рынок сверхнасыщен и с такими объёмами предложения без помощи извне ему не справиться.
Похожий формат управления площадями объектов размещения существует сравнительно давно — раньше апартаменты на Юге передавались в управление не гостиничным сетям, а «добрым соседям», которые могли присматривать за недвижимостью, сдавать её, зарабатывать на ней и даже иногда позволяли зарабатывать собственнику, отмечает Елена Папиж. «В Москве и в Ростове-на-Дону существует практика, когда номера и даже целые этажи крупных отелей принадлежат разным собственникам, но при этом управляются одной компанией и в совокупности образуют единый комплекс, предоставляющий услуги проживания, — продолжает г-жа Папиж. — Если теперь этим будут заниматься профессионалы гостиничного бизнеса в Большом Сочи, то, несомненно, это окажется выгодно обеим сторонам».
Илья Володько полагает, что существование формата Sale and Leaseback предполагает круглогодичное наличие стабильного и значительного туристического потока. Однако такой поток существует лишь на немногих крупнейших мировых курортах, вроде французского Лазурного Берега или американского Майами. «Вопреки расхожему мнению, данный сегмент и за рубежом развит относительно слабо, — продолжает г-н Володько. — В России интерес к формату Sale and Leaseback может вырасти на некоторое время, но лишь до момента, когда потенциальным инвесторам станет очевидна низкая эффективность данных вложений. Фундаментальных предпосылок для развития этого сегмента в Сочи нет».
